Kokemuksia asuntojen kuntotarkastusraporteista

[Quality]

Kuntotarkastuksilla on merkittävä rooli vanhojen ja vähän uudempienkin talojen, ja varsinkin omakotitalojen kaupassa. Noita on kovin eritasoisia, eikä aina ole helppoa todentaa, miten perusteelliseen tarkastukseen raportit perustuvat.

Itse olen nähnyt aika kirjavan joukon kuntoraportteja, joista joskus jopa voi aistia "kaverille" laaditun yliopistimistisen sävyn - raportin laatijalla kun ei ymmärtääkseni ole vastuuta mahdollisista myöhemmin havaittavista virheistä.

Millaisia kokemuksia foorumilaisilla on kiinteistöjen kuntoraporteista? Miten pitkälle olette valmiit luottamaan niihin?

 

[Taky]

Miten pitkälle olette valmiit luottamaan niihin?

Raportti kuin raportti, pitää osata lukea sitä.

Jos oma tietämys ei riitä, niin kannatta maksaa alan ammattilaiselle sen tulkinnasta, pieni raha loppupeleissä.

 

[That 70s dude]

Tasan yksi kokemus löytyy, nimittäin tämän meidän nykyisen talon kaupan tiimoilta tehty. Kaveri oli asiansa osaavan oloinen, mutta kyllähän sitä kaikenlaista on tullut kauppojen jälkeen löydettyä. Kyseessä oli välittäjän vakitarkastaja. En luota noihin enää tämän episodin jälkeen.

Raportti kuin raportti, pitää osata lukea sitä.
Jos oma tietämys ei riitä, niin kannatta maksaa alan ammattilaiselle sen tulkinnasta, pieni raha loppupeleissä.

Meidän tapauksessa raportti oli selkeä ja ymmärrettävä. Tarkastaja ei vaan ollut löytänyt kaikkia vikoja.

 

[Quality]

Raportti kuin raportti, pitää osata lukea sitä.

Jos oma tietämys ei riitä, niin kannatta maksaa alan ammattilaiselle sen tulkinnasta, pieni raha loppupeleissä.

Tuo on totta. Sanoisin kuitenkin, että harvassa näkemistäni raporteista on kovin merkittäviä tulkintavaikeuksia (kielellisiä puutteita lukuunottamatta), sillä ne on laadittu tavallisille kansalaisille. Lukutaitoa tarvitaankin mielestäni erityisesti niihin kohtiin, joissa on varaumia. Esim. jonkin osan tarkastamista ei ole voitu tehdä syystä tai toisesta, tarkastuksella ei voida varmistaa virheettömyyttä rakenteita rikkomatta, rakentamisajalle tyypilliset ratkaisut eivät vastaa nykymäräyksiä jne.

 

[V]

Just tässä käsissä 84 rakennetun talon raportti. Paljon on huomautettavaa, mutta monet kohdat saa oikeastaan hypätä yli kun on määräykset muuttuneet ja varsinaista vikaa siis ei ole.

Pitäisi nähdä suoraan euroina nuo viat, mutta se on aika mahdotonta.

 

[DyyD]

Löytyy kokemusta 3 eri kuntotarkastusraportista, kohta neljännestä. Näistä kaikista paistoi aika selkesästi läpi se, että vakiklausuuleilla pyritään turvaamaan oma selusta. Samanlaisia suuntaa antavia kommentteja oli jokaisessa, ja vaikka jokin olisi raportin mukaan kunnossa, perässä lukee että "suositellaan kuitenin seuraamaan säännöllisesti". Kuntokartoitus ei loppupeleissä paljoa paina jos ymmärtää itse yhtään asioista. Kuitenkin, ihan hyvät jos sisältävät kattavat kosteusmittaukset kuten meillä sisälsivät. Niitä ei itse helposti tai ainakaan halvasti noin nopeasti voi toteuttaa.

Kai ne lävitse kannattaa katsoa, mutta eivät ne ole mikää raamattu eivätkä sisällä koskaan kaikkea mitä tarvtsisi.

 

[JNorr]

Millaisia kokemuksia foorumilaisilla on kiinteistöjen kuntoraporteista? Miten pitkälle olette valmiit luottamaan niihin?

Puolenkymmentä raporttia on tullut enemmän tai vähemmän tarkasti luettua. Pääasiassa ne ovat ns. diipadaapaa olleet itselleni eikä siten tuottaneet rahalle vastinetta. Siskon asunnon oston yhteydessä välittäjä teetti kuntoraportin joki oli omalla tavallaan pohjanoteeraus. Tässä tapauksessa otin jopa yhteyttä kuntotarkastajaan joka raportissaan väitti pesuhuoneen rakenneratkaisua riskirakenteeksi. Kysyessäni että millä perusteella ei rakenne enään ollutkaan riskirakenne. Ja tähän sitten kysyin, että miksi se ei enään ole riskirakenne niin kierrellen sain vastaukseksi, "pitäähän sinne jotakin aina kirjottaa".

 

[Luppis]

Meillä tarkastaja joutu tekemään suht hyvän raportin ja ehkäpä edesautto se että seisoin mukana osan aikaa ja kaulassa roikku suht suuren rakennusliikkeen henkilökortti
Ehkäpä he ymmärsi ettei kannata liirumlaarumia kertoa kun saattaa asiakas jotain tietää rakentamisesta.
Varmana koittavat päteä joistain asioista jos luulevat ettei asiakkaalla ole mitään hajua rakennuksista jne...

 

[ConD]

Otampa vähän aiheen vierestä kantaa... tavallaan kun rakenteiden tarkastaja itsekin olen ja työkseni vähän vastaavia raportteja teen. Lisäksi taloyhtiön hallituspaikka on tuonut näkökulmaa asioihin kun päässyt raportteihin perehtymään.

Tarkastajiahan on siis sekä kouluttamattomia sekä sertifioituja, "työnäytteensä" antaneita. Sitten on vielä jokseenkin yhtä monta tapaa tehdä raportti kuin on tekijöitä. Jokaista raporttia pitää osata lukea, tuloksia tulkita ja sitten päätellä vielä itsekin mikä on terveen järjen mukaan kunnossa ja mikä ei.

Ok, esille on tullutkin jo, että kaikkia vikoja ei tarkastaja löydä - se on ihan ymmärrettävää jos ruvetaan jotain satojen neliöiden mökkiä tarkastamaan. Toisaalta jotkut jutut löytyvät tarkastuksissakin vain kun rikotaan rakenteita. Se vaan ei yleensä ole niin myyjän kuin ostajankaan intressissä. Esimerkiksi pintakosteusmittauksissa löytyy yleensä vain vakavimmat vuotokohdat, ja niidenkin osalta toimenpiteet on yleensä vain "vaatii jatkotutkimuksia". Ei tuo automaattisesti tarkastajan vika ole - toki tarkastajan palkannut taho voi miettiä tilausta antaessaan millä tarkkuudella paikat syynätään.

Mutta luottaisinko automaattisesti sitten paperiin minkä saan nenäni eteen? Yksiselitteisesti EN, ellen tuntisi tekijää etukäteen. Itse lähtisin tarkastukseen mukaan, kävisin kämpän läpi siinä samalla ja juttelisin tarkastajan kanssa havainnoista suullisestikin. Toki hyvän raportin tunnistaa sellaisen nähdessään, ja asioita voi sen jälkeen alkaa suhteuttamaan mutta itse näin tietyssä mielessä ammattilaisena skeptisyys nostaa aina päätään.

Mistä sitten löytää osaavan tarkastajan? No sepäs se... soitella pitää kyllä, ja jos tarjouspyyntöjä laittaa niin mitä paremmat lähtötiedot on antaa asunnosta tarkastuksen hintaakin varten, niin kyllä puhelimessa jo asioita selviää. No teettäisitkö tarkastuksen asunto-osakeyhtiön osakehuoneistoon? Loppujenlopuksi, jos itse maksumieheksi joudut, niin rahan hukastahan siinä on kyse. Toki siitä vähän voi lämpöä olla itsellesi, mutta ennemmin kyselisin PTS-tilannetta ja muiden huoneistojen raportteja isännöitsijältä. Loppupeleissä osakas kun ei itse joudu maksamaan esim kylppäriremonttiaan kosteuden löytyessä eristeen alta kuin oman osakasosuutensa verran. Ja tottakai sitten muidenkin asukkaiden kylppäreistä samoin...

Tässä on aika moni muukin nyt ollut ehkä vähän samoilla linjoilla... JNorr ehkä tietää kanssa jotain kun työnantajakin on sama kuin minulla. DyyDin ja Luppiksen uskon noin niinkun muuten osaavan hommansa.

 

[Quality]

Hienoja ja asiantuntevia vastauksia on tullut - Kiitos!

Yksi oma kokemus tältä talvelta oli okt:n kuntoraportti, jonka luotettavuutta hiukan epäilin, se kun oli kirjoitettu kovin positiiviseen sävyyn. Kävin katsomassa taloa, joka vaikutti melko hyväkuntoiselta, mutta esim. useammassa nurkassa olivat tapetit repeilleet. Tarkastuslausunnossa todettiin. "Yhdessä huoneessa oleva tapetin repeämä johtuu raknteiden normaalista elämisestä."

Välittäjä oli hyvin ystävällinen ja kehotti auliisti kääntymään tarkastajan puoleen lisätietojen saamiseksi. Tällaista en koskaan aiemmin ole tavannut. Laadinkin pitkän ja avoimen kysymyslistan tarkastajalle, mutta en saanut siihen koskaan vastausta, vaikka kyselin sen perään vielä tekstarilla varmuuden vuoksi.

Ihmettelin vielä välittäjälle, mistä moinen, niin hän oli keskustellut tarkastajan kanssa ja kehotti soittamaan tälle. Siis ilmiselvästi tarkastajalla oli pelko, että keskustelustamme jäisi dokumentti, johon voisin myöhemmin vedota. En soittanut enkä palannut asiaan välittäjän kanssa.

En väitä, että enempää välittäjä kuin tarkastajakaan olisi menetellyt vilpillisesti, vaan kyselyni ylitti rajan, johon tarkastaja ei ollut tottunut, ja hän ehkä vähän säikähti sitä.

 

[Ale]

On siitä hauska ala että mitä paremmin tekee työnsä, sitä tyytymättömämpiä ovat asiakkaat.

 

[Jubilee]

Minulla on kokemus yhdestä raportista ja sen laatineesta firmasta.
Myimme rivitaloasunnon ja ostaja halusi teettää ennen kauppoja raportin valitsemallansa tarkastajalla ja tästä kulut puoliksi ostajan sekä myyjän kanssa.

Firmalla oli melko hieno nimi jonka jätän tässä nyt mainitsematta. Ostaja sen valitsi joten emme puuttuneet siihen koska tarkastuksen tuloksilla oli suuri merkitys nimenomaan ostajalle.

Tarkastus tehtiin pintapuolisesti eli rakenteita ei rikottu koska mikään ei hälyyttänyt.
Kaikki mahdolliset ja mahdottomat asiat käytiin lävitse ja aikaa meni ainakin pari tuntia.
Tarkastaja kehui tarkastusta tehdessään -90 valmistuneen talon rakennusratkaisuja laadukkaiksi ja taloa selvästi kovan rahan taloksi ennen -90 luvun lamaa.

Viikon kuluttua saimme raportin kuvien ja pitkien selvitysten kera. Raportti oli pitkä ja hyvin selkeä. Ammatti-isännöitsijä / rakennusliikeharrastaja tulkitsi raportin meille ja ostajille.
Pähkinän kuoressa pitkän raportin voi tiivistää muutamaan sanaan ja yhteen miinukseen. Talo hyvin tehty, asianmukaisesti ylläpidetty eikä kohonneita kosteusarvoja löytynyt kuin lattiakaivon välittömästä läheisyydestä -> todennäköisesti vesijäämiä viemärissä.
Miinusta tuli lattiakaivosta jota ei oltu päivitetty 2000-luvun vaatimusten mukaiseksi edellisten omistajien tekemän kylpyhuoneremontin yhteydessä.

Jes. Hyvä asunto, kaupat lukkoon ja uusi onnellinen perhe pääsi muuttamaan asuntoomme.
Taloyhtiön 5-vuotis suunnitelmaan oli laadittu, että huoneistoihin tehdään kauppojamme seuraavana vuonna mm kosteusmittaukset. Tämä mittaus hälytti huomattavia arvoja ex-kylpyhuoneessamme ja johti lisätutkimuksiin. Tutkimukset paljasti, että kylpyhuone joka 6kk aiemmin on todettu a-luokan kylpyhuoneeksi on yhden seinän osalta läpeensä mätä ja ollut näin jo pidemmän aikaa koska vesi on päässyt valumaan rakenteisiin jo useamman vuoden katolta.

Tämä ammattilainenhan pesi jo raportissa kätensä kaikesta koska kaikkea ei voi tietää eikä nähdä. Raportin lopussa oli "vastuunvapautus" jolla kuntokartoituksen tehnyt henkilö vapautti itsensä kaikesta mitä asunnosta mahdollisesti löytyy tulevissa tutkimuksissa. Välittäjälläkin on enemmän vastuuta asunnon kunnossa kuin tälläisellä "laillistetulla tarkastajalla".

Eli pintapuolisesti erilaisilla mittareilla ja silmämääräisesti tehdyt kartoitukset eivät kerro mitään mistään todellisesta. Toki jos se hälyttää selvästi, hyvä, mutta vaikka se ei hälytä niin se ei tarkoita että "kaikki on hyvin".

 

[ConD]

Pitapuolinen mittaus voi myös paljastaa piileviä juttuja, joista tosiaan ei ole ollut hetken käyttämättömyyden jälkeen tietoa. Näin kävi naapurissa...

Edellinen asukas oli tehnyt remonttia ennen 2010 (ilmoitusvelvollisuus taloyhtiölle), ja siellä sitten laatoitellut kylppäriä yms. No tämä asukas ei ollut sitten laittanut rakenteisiin vesieristystä, tehnyt mm. suihkun viereen seinään hienon lasitiili-ikkunan läpi kipsilevy/puurunkoseinän. No... kämppä oli pitkään myynnissä, eikä siis suihkua käytetty. Nykyinen asukas osti kämpän parin mutkan kautta, teetätti kuntotarkastuksen -> kaikki ok -> kaupat tuli.

No teimme yhtiössä sitten PTS:n laadintaan liittyvää tarkastusta, ja tämä huoneisto oli yksi "satunnaisesti" tarkastetuista. Pinnasta otetut kosteudet olivat niin paljon koholla, että lisätutkimuksia tarvittiin. Lisätutkimuksiksi riitti tässä tapauksessa saunan puolelta reunimmaisen laudan avaaminen. Tuloksena väliseinä oli lattiasta kattoon asti läpimärkä, villoineen päivineen. Eräs kuntotarkastaja kävi laatimassa kohteesta raportin, jossa tutki laajuutta tarkemmin, ja remonttiinhan sekin kylppäri meni. Loppujenlopuksi märkää oli vain tuossa seinässä missä lasitiilet olivat, mutta kosteus- tai vesieristystä siitä seinästä ei löytynyt.

Oliko sen myyntitarkastuksen tehnyt tarkastaja sitten vetänyt kevyellä linjalla? Jaa-a... eipä sieltä rahojaan pois olisi saanut. Myyjäkuvio oli erikoinen, sillä remontin tehnyt ei enää ollut asunnosta vastuussa. Artisti, tässätapauksessa taloyhtiö siis maksoi... Selvä rakennusvirhe siis, jota tarkastaja A ei löytänyt, mutta B löysi. Miksi A ei löytänyt? Joko kiireessä, tai sitten 0:lle kalibroitu mittari kyseessä...

 

[Makkis]

En luota piirun vertaa koko ammattiryhmään. Täysiä kyöriä kaikki tyystin. Kimpassa lakitoimistojen kanssa ja ainoa intressi rahastaa asiakkaita.

Menee samaan rahaan kyöriksi minun silmissä condit ja dyydit vai ketä tuolla oli lueteltukaan.

Ammattitarkastaja esimerkiksi (sertifioitu) totesi meidän salaojien olevan kunnossa. Yksi pikku juttu selvisi kun jäin kyörän juttuja selvittämään kaivamalla pihan auki, ei ollut mitään salaojia. Purkutuomioita jaellaan ja ainoa kyörien nautinto on istua oikeussaleissa vailla omaa vastuuta tienaamassa yhteistyökumppanille (lakitoimisto) rahaa saaden sieltä sitten itsekin hyvää.

Niin perse ala kun olla ja voi. Valitettavasti, koska uusavuttomat ja minä tarvittaisiin joskus asiantuntijaa. En maksaisi piirun euroa moisen tontille tulosta, maksaisin jos pysyisivät helevetissä. Näitä VTT:n ja Kauppakamarien sertejä jaetaan hyvävelijärjestelmillä eikä niitä pois voida koskaan ottaa ilman juridisia perusteita mutta nämä samat konsultit kimpassa lakitoimistojen kanssa ovat sen verran hyvää pataa käräjäoikeuksien kanssa että ei ole pelkoa tuostakaan. Maine säilyy ainiaan.

Kummallista kun tuohon(kaan) ei kukaan puutu.

 

[ConD]

Yksi pikku juttu - minä en kiinteistöjen kuntotutkimuksia tee, eikä tietääkseni kukaan muukaan tässä ketjussa. Muille rakenteille kylläkin...

Nyt Makkis, pää selväksi ennenkuin enempää solvailet. Kyörä, mitä ikinä se tarkoittaakaan...

Mutta siis joo... valvojia, tarkastajia, raportintekijöitä ym. löytyy pilvin pimein. On jyviä ja on akanoita. Sen oikean ja sopivimman löytäminen on iso työ. Oikeasti rehellisiäkin tekijöitä löytyy, sen löytäminen vaan voi tuolta massasta olla ongelma. Vaikka olisi miten hieno nimi firmalla, serttejä vino pino, niin se tarkastaja itse on se kuka arvioinnit tekee ja raportin kirjoittaa. Jos tunnet jonkun - hyvä, käytä sitä. Jos et tunne, etsi joku joka tuntee ja opettele tuntemaan tarkastajasikin. "Sitouta" tarkastaja kohteeseesi. Eläkä sinisilmäisesti luota raportin laatineeseen henkilöön.

Kuten Quality tuossa mainitsikin, ja muutenkin tuli ilmi, tarkastaja ei ole vastuussa rakenteesta vaikka miten sen raportin laatisi. Hän on vastuussa vain raportistaan. Rakenteesta on vastuussa sen myyjä tai omistaja. Niiden saaminen tarkastuksen kautta vastuuseen mahdollisesti piilevistä vioista on sitten ostajan ja myyjän välistä sopimustekniikkaa.

 

[Kettu]

Kuntotarkastajissa pitää aina ensimmäisesi muistaa yksi asia.
Ei kannata käyttää sellaista yritystä, tai henkilöä, joka tekee raporttia sitä silmällä pitäen,
että saa itse siitä remontointiurakan. Näitä on nähty.

Taloyhtiöissä on ehkä helpointa käyttää isännöitsijää apuna tarkastajan valinnassa.
Jos talossa on tehty useita raportteja ja käytetään samaa tarkastajaa,
hänellä on varmasti jo vainu ongelmakohdista ja rakenneratkaisuista.

Rapotit ovatkin sitten oma maailmansa. Meilläkin piti yhdessä talossa olla salaojat kunnossa,
vaikka toimiakseen veden olisi pitänyt juosta ylämäkeen. Jep.

 

[JNorr]

Menee samaan rahaan kyöriksi minun silmissä condit ja dyydit vai ketä tuolla oli

Sinähän se vasta aikaimoinen velho olet pelkän nimimerkin perusteella arvioimaan ihmisiä saati heidän työtään.

Vituttaahan se varmasti kun joku on tehnyt työnsä päin periferiaa ja vielä itse siitä maksanut.

 

[MTO]

Tässä karmein tarina kuntotarkastuksesta:

http://kiinteistokauppa.blogspot.fi/

Nyt kuntotarkastuskenttä on täysin villi, tämä vaatisi lainsäädännön jotta ala saadaan kuriin. Valittavasti osalle asunnonostajista tästä on tullut "jumalan sana".

Minä en ko. ammattikuntaa käytä. Ostimme juuri loppuvuodesta 2008 valmistuneen omakotitalon, kaksi kahden tunnin palaveria myyjän ja rakentajan kanssa riitti siihen, että voin turvallisin mielin kohteen ostaa. Missään nimessä en olisi millekkään ns. "Kuntotarkastajalle" maksanut euroakaan.

 

[Quality]

Kiitos, MTO, linkistä. Tuo tarina paljastaa karmealla tavalla, millaista kuntotarkastus- ja kiinteistönvälitystoiminta voi pahimmillaan olla. OPKK ei varmasti kuulu epäilyttävimpiin välitysliikkeisiin, mutta näemmä sama intentio kauppojen saamiseen keinoja kaihtamatta hallitsee sielläkin.

Tuo ei ole suinkaan ainoa raportoitu tositapaus laatuaan, vaan vastaavia löytyy lukuisia. Ja on mitä tärkeintä, että niistä kerrotaan, joskaan kaikkia välittäjiä, kuntotarkastajia ja rakentajia ei ole syytä leimata. Mutta ostajan velvollisuutta ottaa selvää kaupan kohteesta ei myöskään poista mikään, vaikka osa vastuusta voitaisiinkin osoittaa jälkeenpäin rakentajalle, myyjälle, välittäjälle ja jopa kuntotarkastajalle kuuluvaksi.

 

[Trollsten]

On kyllä vähän ihmeellistä kuinka paljon asuntobisneksessä pyörii kaikenlaista persereikää niin välityksen, rakennuksen ja kuntotarkastuksen aloilla. Suurin hankinta ihmisille ja meno on paikoitellen aivan villiä näiden suhteen ja heikosti valvottua kaiken kaikkiaan.

 

[Karvis]

On kyllä vähän ihmeellistä kuinka paljon asuntobisneksessä pyörii kaikenlaista persereikää niin välityksen, rakennuksen ja kuntotarkastuksen aloilla. Suurin hankinta ihmisille ja meno on paikoitellen aivan villiä näiden suhteen ja heikosti valvottua kaiken kaikkiaan.

Homma rehottaa siksi että ketään edellämainituista on todella vaikea saada vastuuseen tekemisistään tai tekemättä jättämisistään.

 

[Trollsten]

Homma rehottaa siksi että ketään edellämainituista on todella vaikea saada vastuuseen tekemisistään tai tekemättä jättämisistään.

Nimenomaan, vaikka en mikään viranomaisvalvonnan fani ole niin tässä suhteessa jotain on pielessä.

 

[dingdongpingpong]

Homma rehottaa siksi että ketään edellämainituista on todella vaikea saada vastuuseen tekemisistään tai tekemättä jättämisistään.

Voitte vain arvailla paljonko nämä "tutkimukset" maksavat sitten kun ovat jotain velvoittavia, ei enää puhuta satasista tai tonnista.

 

[MTO]

Rakennusala on tietyiltä osin epäterve. Grynderit pukkaa markkinoille huomattavlla katteella asuntoja, joissa järjestään on uudesta asti jotain reklamoitavaa. Me olemme asuneet nyt peräjälkeen kahdessa eri kaupungissa kahden eri luotettavana ja laadukkaana  pidetyn rakennusliikkeen rakentamissa rivareissa. Kummassakin on paljastunut tiettyjä laiminlyöntejä rakentamisessa, mitkä olisi ollut helppo hyvällä ja laadukkaalla tekemisellä tehdä kuntoon alusta alkaen. Mutta, kulut minimiin, kate ylös ja tehdään mahdollisimman edullisesti. Näin se menee.

Miksi näin? Niinpä...itsekin olen tähän osasyyllinen kun näitä olen ostanut mutta jossain on asuttava. Toisalta, onpa ollut sellainen korkeakoulu että jatkossapa tiedän keneltä ostan !

 

[Jysky]

Pientaloissa on lisäksi se ongelma,  että rakennustuote teollisuus pukkaa uusia tuotteita ja menetelmiä markkinoille sellaseen tahtiin ettei ammattilaisetkaan osaa niillä rakentaa. Saatika sitten se hartijapankkilainen joka rakentaa/rakennuttaa sitä elämänsä ainokaista projektiaan.
Lainlaatijatkin sit lobataan säätämään lakeja,  jotka velvoittaa rakentamaan näillä suht tuntemattomilla menetelmillä.