Hissien rakentaminen vanhaan kerrostaloon.

[JiiJii71]

Tälläinen pompsahti esiin. Lähtökohtana on sijoituskäytössä oleva ensimmäisen kerroksen kaksio Imatran keskustassa. Kerrostalossa on neljä rappua ja 38 huoneistoa. Taloyhtiö on loistavassa kunnossa, julkisivu-, putki-, viemäri- ja sähkörempat on tehty. Huoneistojen reaalihinta pyörinee jossain 1300€ - 1500€/m2 hollilla. Asuntojen koot 33 - 81 m2.

Hallitus on valmistellut hissien rakentamista aika pitkälle. Suunnitelmat, selvitykset ja tarjoukset ovat jo kerätty. Kokonaisurakka Kone Oyj:n urakkana maksaisi 1.470.000€ + lisätyöt. Aralta mahdollisuus saada avustusta 0 - 45%. Hissien rakentamisessa meidän sijoituskaksio muuttaisi 1. kerrokset 2. kerrokseen. ;D. Meille tuleva kustannus olisi n. 28.000 - 15.500 riippuen mahdollisesta Aran avustuksesta.

Omana henkilökohtaisena mielipiteenäni on jos ihminen tarvitsee asumiseensa hissiä, on hänen muutettava sellaiseen asuntoon jossa hissi löytyy. Hissin muutaminen ihmisen asuinympäristöön on pirun paljon hankalampaa.

Onko kellään kokemuksia tai mielipiteitä hissien rakentamisesta vanhoihin kerrostaloihin?

 

[gloter]

Edellisessä asunnossa joka oli kerrostalossa, tehtiin hissiremppa ja samalla tuli isompi hissikori. Oli asumismukavuutta nostava. Tilanne vähän toinen kuin sinun tapauksessasi koska hissi oli jo.

Luulen että suhtautumiseesi vaikuttaa asian tarkastelu sijoittajan näkökulmasta. Kaikki ylimääräiset kulut ovat myrkkyä [emoji6].  Ainakin Helsingissä näitä on tehty paljon koska on paljon vanhoja, hissittömiä taloja asukkaina ikäihmisiä ja lapsiperheitäkin. Omasta mielestä ihan onnistuneita toteutuksia olleet. En nyt heti muista mitään esimerkkiä. Eikö tuota hissiä voi ajatella asumismukavuuden nousun ohella myös huoneiston arvoa nostavana?

 

[dingdongpingpong]

Minä vaihdoin kaikki asunnot juuri tämän hissijutun takia rivitaloihin ja luhtitaloihin.
Toki hissi myös nostaa asunnon arvoa mutta ei niin paljon ehkä kuin kustannus. Samoilla linjoilla jiijiin kanssa "muuttakoon tarvetta vastaavaan" ja pysykööt ne talot hissittöminä joissa sitä ei ole alunalkainkaan ollut...hissejä on kuitenkin ollut olemassa jo talvisotaa ennen, niitä ei vain kaikkiin silloinkaan tarvittu.

Seuraavaksi vaihtuu yksi rivari (2krs) yksitasoiseen...

 

[P.Alikka]

Eikös tuo hankinta mene taloyhtiön demokraattisella päätöksellä? Sikäli jos enemmistö kannattaa niin silloin, näin karkeasti sanottuna, "ken ei hissistä maksaa halua muuttakoon muualle".

 

[JiiJii71]

Eikös tuo hankinta mene taloyhtiön demokraattisella päätöksellä? Sikäli jos enemmistö kannattaa niin silloin, näin karkeasti sanottuna, "ken ei hissistä maksaa halua muuttakoon muualle".

Joo, näinhän se on. Enemmistön päätöksellähän tuollainen ratkaistaan. Äänestyksen jälkeen pulinat pois. Pitää mennä yhtiökokoukseen mukaan. Itse en kyllä kannata tuota pätkääkään, eikä siitä olisi edes arvonnousun kautta mitään hyötyä. Tuohon meidän huoneistoon on maanpinnan tasolta kymmenkunta rappua.

 

[P.Alikka]

^Ei sillä, ymmärrän kyllä pointtisi ja en nyt itsekään tuossa tilanteessa juuri riemusta hyppisi. Toisaalta, tuossa(kin) taloyhtiössä asuu varmaan vanhuksia ja alkuperäis(?) asukkaita jotka varmaan haluavat kehittää taloyhtiötä oman ikääntymisen tahtiin. Eivät ole varmaan silloin 30 vuotiaina yhtiöön muuttaessa edes miettineet, että 3 (?)  kerroksinen talo mitään hissiä ikinä tarvii.  Niin ne alkaa ostoskassit ja askel painaa kun ikää tulee...

 

[Ale]

Luulen että suhtautumiseesi vaikuttaa asian tarkastelu sijoittajan näkökulmasta. Kaikki ylimääräiset kulut ovat myrkkyä [emoji6].  Ainakin Helsingissä näitä on tehty paljon koska on paljon vanhoja, hissittömiä taloja asukkaina ikäihmisiä ja lapsiperheitäkin. Omasta mielestä ihan onnistuneita toteutuksia olleet. En nyt heti muista mitään esimerkkiä. Eikö tuota hissiä voi ajatella asumismukavuuden nousun ohella myös huoneiston arvoa nostavana?

Niin, kyllähän ylempien kerrosten asuntoja alkaa olla vaikeampi myydä hissittömistä taloista. Tietysti Helsingissä ottaja on jokaiselle asunnolle kunnosta, sijainnista, hissistä riippumatta mutta kyllä se hissi taloihin silti "kannattaa" tehdä jos ei ennestään ole.

Tottakai alempien kerrosten sijoittaja on sitä vastaan, se on luonnollista. Mutta ei sitä millään muulla voi perustella.

 

[dingdongpingpong]

Hissihankinnassa pitäisi olla hyötykerroin, kustannus jakautuisi käytön hyödyn mukaan siten että ylimmissä kerroksissa omistavat maksavat enemmän.

 

[JiiJii71]

Hissihankinnassa pitäisi olla hyötykerroin, kustannus jakautuisi käytön hyödyn mukaan siten että ylimmissä kerroksissa omistavat maksavat enemmän.

Kyllähän tuossa tapauksessa on. Jakoperuste menee kertoimen kanssa, eli entisen 1. krsken kerroin on 2, entisen 2. krsken kerroin on 3 ja entisen 3. krsken kerroin on 4.

Aika suolainen hinta tuolle A8 huoneistolle tuo ilman avustusta oleva 81t€. Jos siis olettaa, että kämpän reaalihinta olisi noin 100t€ niin siihen päälle melkein toinen samanmoinen...

 

[vespa68]

Voisi kuvitella, että tuosta kertoimen painotuksesta tulee yhtiökokouksessa vääntöä.  ;D

 

[E92]

Itse aikoinaan mietin, että jätänkö yksiön sijoitusasunnoksi LPR:n vai en. Asuntoon olisi tullut hissiremontti jossakin vaiheessa ja tällaisten kustannusten jako saattaa olla aika mielivaltaista. Ongelma on se, että muualla kuin Helsingissä kustannuksia voi olla aika haasteellista siirtää suoraan (edes osittain) myyntihintaan. Sama koskee putkiremonttia ym.

 

[jni]

Aika suolainen hinta tuolle A8 huoneistolle tuo ilman avustusta oleva 81t€. Jos siis olettaa, että kämpän reaalihinta olisi noin 100t€ niin siihen päälle melkein toinen samanmoinen...

Jos ostaa halvalla vanhan asunnon, asumiseen tai sijoittamiseen, se on varauduttava maksamaan jo 10 - 20 vuoden horisontilla noin toiseen kertaan, ellei sitä ole täydellisesti peruskorjattu. Tämä vaan ihan omasta kokemuksesta.

 

[E92]

Jos ostaa halvalla vanhan asunnon, asumiseen tai sijoittamiseen, se on varauduttava maksamaan jo 10 - 20 vuoden horisontilla noin toiseen kertaan, ellei sitä ole täydellisesti peruskorjattu. Tämä vaan ihan omasta kokemuksesta.

Tämä on hyvä periaate, kunhan nämä maksetut korjaukset saa siirrettyä tulevalle ostajalle.

 

[dingdongpingpong]

Ot.

Sijoitusasunnoksi kannattaa hankkia lähestulkoon poikkeuksetta uusi asunto, pitää 10-15v ja vaihtaa taas uuteen.

 

[JiiJii71]

Tuo kaksio tuli meille viime keväänä. Isännöintitodistuksessa ei ollut puolikastakaan sanaa koko hissikartoituksesta saati sitten remonteista. Kallein remontti oli kattoturvatuotteiden uusiminen, noin 11t€.

Kämppä saatiin aikalailla edullisesti, eikä kertarysäyksenä tuollainen 15t€ nyt mitään venettä kaada mihinkään suuntaan. Aran avustus lienee kuitenkin aika selvä. Hankintahinnaksi meille jäi pitkälti alle 1000€/m2, tuo tuli meille Kristillisten Naisten Yhdistykseltä. Rasitteena siinä oli kylppärin käyttökielto, koska yhdistys ei ollut teettänyt vedeneristyksiä viemärirempan yhteydessä. Käyttökielto saatiin kumottua suihkukaapin (käytettynä 100€ + aikalailla asennusvaivaa!) asennuksella. Eli vaikka hankintahintaan laskisi tuon 15t€ päälle niin siltikin siitä saisi omat pois. Alle kämpän reaalihinnassa pyörittäisiin siltikin. Tästä on myös kiinteistövälittäjän (suullinen) arvio.

Ideana meillä ei vaan ole flipata ja myydä vaan ennemminkin ostaa ja pitää.

No käy tässä miten vaan niin sen mukaan sitten mennään. Jos hissien asennus tulee, niin seuraavassa vuokralaisen vaihdossa tuohon tulee sitten täys remppa (keittiö, kylpyhuone, muut pinnat) ja olkoon vuokrana sitten sen mukainen.

 

[JiiJii71]

Paljonko elinkaarikustannuksia tulee hisseistä? Paljonkohan Koneen Suomen myynnistä on investointeja ja paljonko service-liiketoimintaa?

 

[Jysky]

Luulisin että ei JiiJii ole ainut vastustaja yhtiökokouksessa. Tuon III kerroksen omistajankaan kannalta ei ole järkeä- jos tarvii hissiä, kannattaa varmaan myydä kämppä ja ostaa hissillinen, eikä varmaan tarvii 81 te laittaa väliin.

 

[E92]

Sama keskustelu on myös parveke remonteissa. Jos ei ole parveketta, niin pitääkö maksaa? Maksu harvoin menee neliöiden mukaan.

 

[Petri M]

Vanhempani osti -91 kerrostalokolmion kolmikerroksisesta talosta. Talo on 70-luvun alusta ja oli hissitön.
2012 siellä alkoi hissipuheet ja vanhempanikin olivat vastaan, kustannus heille oli n.12000€.
Silloin jututin vanhempiani että oletteko ajateleet että hissi voisi tuoda useita vuosia lisää mahdollisuuteen asua siinä.
Nyt ovat todella tyytyväisiä että hissi tuli. Isä kohta 80v, välillä askel painaa jo.
Ilman hissiä olisivat ehkä jo joutuneet muuttamaan pois.

Velipojalla sijoituskämppänä samassa talossa oma ex asuntonsa, yllätys ettei ollut innostunut hisseistä. Taisi parinvuoden vuokratulot olla mennyttä.

 

[Ale]

Kyllä hissikustannus useimmiten jyvitetään juuri kerrosten mukaan jollain tavalla suhteutettuna.

Neliöiden mukaan jaettuna syntyisi aivan liian suuri epäsuhta. Siinä ylhäältä pienen asunnon omistava saisi suhteettoman suuren edun verrattuna alhaalta suuren asunnon omistavaan.

Putkirempassa toi neliöiden mukaan jako kuitenkin toimii ihan hyvin. Niissäkin saattaa kyllä olla kompensaatioita. Esim itseltä puuttuu 10m2 vastikeperusteesta verrattuna todelliseen neliömäärään.

 

[Karvis]

Paljonko elinkaarikustannuksia tulee hisseistä? Paljonkohan Koneen Suomen myynnistä on investointeja ja paljonko service-liiketoimintaa?

Paljon, ne on kalliita vehkeitä pitää yllä käyttökustannusten lisäksi. Takuut kun on ummessa niin ei paljon hymyilytä ostella niitä 5k€ ohjausyksiköitä yms, ja tietysti normi huollotkin maksaa rahaa.

 

[Petri M]

Hallitus on valmistellut hissien rakentamista aika pitkälle. Suunnitelmat, selvitykset ja tarjoukset ovat jo kerätty. Kokonaisurakka Kone Oyj:n urakkana maksaisi 1.470.000€

Onhan tarouksia otettu muiltakin kuin Koneelta? Törmännyt itse taloyhtiöön joka oli itse päätellyt että Kone on halvin ja paras. Lopulta kun tarjouksia otettiin olikin kilpailija paljon halvempi.
Eipä noita montaa hissifirmaa tosin taida olla. Kone, Otis ja Schindler. Onkohan muita?

 

[nackerton]

Millaisia Otis ja Schindler mahtavat olla kestävyyden suhteen. Vuosina 2009-2011 asennetut Koneen hissit ovat ainakin olleet pettymyksiä..

 

[Petri M]

Otis ei ainakaan laadussa häviä, hinta ei ehkä aina ole halvin....

 

[lemmentalja]

Suunnittelussa kannattaa myös antaa jonkinlainen painoarvo myös sille miten ahtaaksi se hissitömäksi suunniteltu porrashuone jää sen rempan jälkeen. Monesti se portaikko vaan tuppaa jäämään todella ahtaaksi jälkiasennushissin jäljiltä. Niitä vanhuksia joiden "takia" se hissi rakennetaan joudutaan monesti myös virkamiesten toimesta kuskaamaan sieltä alas vaikka tohtoria tapaamaan, muutoista puhumattakaan. Jo valmiiksi ahdas porraskuilu voi rempan jälkeen tarkoittaa liian pientä hissikoria ja liian ahdasta porrasta.